房屋租赁与纠纷

　　这部分是“佟律师法律知识培训”栏目的房屋租赁与纠纷内容 住宅营型设计应符合哪些要求？

〔佟律师的话〕

　　住宅应按套型设计。每套必须是独门独户，并应设有卧室、厨房、卫生间及贮藏空间。

　　住宅套型应分为大套、中套、小套，其使用面积各自不应小于：

　　大套 45平方米，中套 30平方米，小套 18平方米。 住宅的卧室、起居室和过厅设计应符合哪些要求？

〔佟律师的话〕

　　根据《住宅建筑设计规范》的有关规定：

　　卧室之间不宜相互串通，其面积双人卧室不宜小于9平方米，单人卧室不宜小于5平方米；兼起居室的卧室不宜小于12平方米。卧室应有直接采光、自然通风。当通过走廊等间接采光时，满足通风、安全和私密性的要求。起居室应有直接采光、自然通风，其面积不宜小于10平方米。 住宅的厨房设计应符合哪些要求？ 〔律师的话〕 　　厨房面积应符合下列要求：

　　1．采用管道煤气、液化石油气为燃料的厨房不应小于3．5平方米；

　　2．以加工煤为燃料的厨房不应小于4平方米；

　　3．以原煤为燃料的厨房不应小于450平方米；

　　4. 以薪柴为燃料的厨房不应小于5．50平方米。

　　厨房应设置炉灶、洗涤池、案台、固定式碗柜（或搁板、壁龛）等设备或预留其位置。单面布置设备的厨房净宽不应小于1．40平方米、双面布置设备的厨房净宽不应小于1．70平方米。

　　壁龛式厨房必须采用电能或管道煤气，并应设机械排烟装置，炉灶部分应有安全防火措施，其深度不得小于0．50米。

　　厨房应有外窗或开向走廊的窗户，采用原煤或薪柴做燃料的厨房以及严寒和寒冷地区采用加工煤的厨房必须设置烟囱，烟囱应防止烟气回流和串烟。厨房炉灶上应预留排气罩位置，严寒和寒冷地区厨房内应设通风道或其他通风措施。 商品房超标销售的，其销直面积如何计算？

[佟律师的话]

　　在商品房销售过程中，买卖双方常为销售面积产生纠纷。为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，建设部于1995年9月印发了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（以下简称《面积计算规则》）。

　　规则中规定：商品房销售以建筑面积为面积计算单位，建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　商品房整栋销售的，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积；地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除。 商品房按"套"或"单元"出售的，其销售面积如何计算？

〔佟律师的话〕

　　根据《面积计算规则》（1995年 12月 1日起施行）的规定：

　　商品房按"套"或"单元"出售时，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　即：商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积

　　套内建筑面积由三部分构成：

　　1．套（单元）内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算。其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》

　　2．套内墙体面积

　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。

　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　3. 阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　4．套内建筑面积的计算公式为：

　　套内建筑面积2套内使用面积=套内墙体面积 + 阳台建筑面积

　　 商品房的公用建筑面积如何计算？

[佟律师的话〕

　　根据《面积计算规则》的有关规定，首先确定公用建筑面积的组成部分，公用建筑面积由以下两个部分构成：

　　1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

　　2. 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山塘）墙体水平投影面积的一半。

　　公用建筑面积应按以下方法计算：

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 购买现售商品房的，应注注哪些问题？

[佟律师的话］

　　商品房在建成之后开始销售的，称为现售。与预售商品房相比，它可以立即交房；同时因其已经建设完毕，在户型、装修、格局、配套设施等方面都是现实可见的，购房者如果不满意可以不成交，不像预售合同中可能因建设完成的与当初预售时描述的不一致而产生纠纷。但是，现售商品房屋的购买者也不能因此而粗心大意，仍然需要注意以下问题：

　　1．土地使用权证书的检验

　　这一点与预购商品房相同。土地使用权因其取得的方式不同，在转让时也要经过不同的程序。购房者应了解售房者是否拥有所售房屋的土地使用权，土地使用权出让金是否交纳齐全，以免产生不必要的麻烦。

　　2、建设工程规划许可证及施工许可证的检验

　　一项合格的开发项目，必须具备有关主管部门核发的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，这是建设项目开工建设的合法证明。没有此许可证的工程，都是非法的。

　　3．出售房屋的《房屋所有权证书》

　　根据法律的有关规定，转让房地产时房屋已建成的，应当持有房屋所有权证书，以证明转让者对房屋的合法权利。因为转让房地产的（商品房买卖是其中的一种形式），只能由对房产享有所有权的单位或个人来行使处分权利。没有此证件的，购买者也会无法办理房屋产权过户手续。

　　4．出售房屋的《商品房销售许可证》

　　我国实行商品房销售许可证制度。开发经营企业必须持有关文件到房屋所在地的房地产管理部门办理登记，经审查后核发《商品房错售许可证》。这一方面是国家对商品房买卖市场的宏观监控，另一方面客观上也是对房地产开发企业销售商品房行为的一次检验，是为购房者把一次关。

　　5、购买者还应注意验看《工程质量竣工检验证书》

　　这是建筑工程质量监督部门对工程质量进行验收后核发的证书。

　　最后，也是最重要的一点，购房者应当与销售方签定书面商品房销售合同，对可能涉及的问题都要加以规范，确定双方的权利义务关系，以确保自身的合法权益。